전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

2023년 6월 1일부터 시행되는 전세사기 특별법에 대해 알고 계시나요? 서민의 전재산과 다름없는 전세사기를 당하여 더 이상 고통받는 일이 없기를 바라며 오늘 소개하는 전세사기 특별법에 대하여 내용을 숙지하고 전세계약시 참고하시기 바랍니다.

1. 특별법 지원대상

< 전세사기피해자등 결정을 위한 4가지 요건 >

1.  주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 ＊ 임차권등기를 마친 경우도 인정 2. 임대차보증금이 3억원 이하인 경우 ＊ 시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한범위 내에서 조정 가능 3. 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우 – 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인한 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등 4. 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도*가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우 ＊ 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입

지원대상

위의 1 ~ 4 요건을 모두 충족한 신청 임차인
– 특별법상 규정하는 모든 지원 가능

2, 4 요건을 충족한 신청 임차인
– 대항력은 없지만 주택을 점유하고 있는 경우(주택의 인도+전입신고+확정일자)
(이중계약, 적법한 권한이 없는 임대인과의 계약, 신탁사기 등)
–  특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원 가능(경·공매 특례 없음)

1, 3, 4 요건을 충족한 신청 임차인
– 주택을 점유하고 계약이 유효한 경우
– 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매 시 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수하는
특별법상 조세채권안분 지원 가능

< 적용제외 대상 >

1. (보증가입) 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증가입을 한 경우 2. (최우선변제) 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금 보다 같거나 적은 경우 3. (자력회수) 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수 가능한 경우

2. 신청방법

전세사기피해자 결정 신청 안내
– (신청개시) ’23.6.1.(목)부터 시행
– (신청대상) 전세사기 피해로 인해 특별법 상 피해지원 희망 임차인
– (신청장소) 임차인 주민등록상 거주(피해주택) 소재지 관할 시·도*
＊ 거주지를 이전한 경우 피해주택 지역 관할 시·도에서 신청 가능
– (제출서류) 아래목록 중 ?~?는 필수서류, ?~?은 해당 사실이 있는자만 제출
※ 본인 확인을 위해 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)은 반드시 지참 필요

< 제출서류 목록 >

1. 결정 신청서 ＊ 작성서식은 시·도 또는 국토부 홈페이지, ‘안심전세앱’에서 다운받거나 접수처에서 제공 2. 임대차계약서 사본 1부 3. 주민등록표 초본 1부(신청서 상 행정정보공동이용에 미동의한 신청인만 해당) 4. 개인정보 수집 및 이용 동의서(접수처에서 서식 제공됨) 5. 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부 6. 경매·공매개시 관련 서류 사본(경매통지서 또는 최고서, 공매통지서 등) ＊ 다만, 경매통지서 또는 최고서, 공매통지서를 분실한 경우에는 등기사항전부증명서로 대신 가능 7. 집행권원(판결정본, 지급명령, 공정증서 등) 8. 임차권등기 서류(등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등)

3. 지원대상 결정 절차

＊ 결과에 이의가 있는 신청인은 송달일로부터 30일 이내 이의신청 가능
(국토교통부는 이의신청일로부터 20일 이내에 재심의결과 통보)

지원혜택 신청

• 경공매 유예 및 정지, 경공매 우선매수권 : (경매) 관할 지방법원 (공매) 관할 세무서장(국세),
  지방자치단체(지방세)
• 경공매대행 지원 서비스 : 주택도시보증공사(HUG)
• 조세채권안분 : (국세) 관할 세무서장, 관할 지방법원, 한국자산관리공사, (지방세) 지방자치단체, 법원,
  한국자산관리공사
• 공공임대제공(우선매수권 양도) : LH 등 공공주택사업자
• 미상환금 분할상환 : 전세대출보증회사
• 신용정보 등록 유예 지원 : 채권금융기관(보증회사, 거래은행 등)
• 대출 등 금융지원 : 금융회사
• 긴급복지지원 : 관할 지자체

4. 지원 정책

특별법 지원대책(신규)

1. 경·공매 절차 지원

1. 경·공매 유예·정지
거주 주택의 경·공매 유예·정지를 신청하는 경우 관계기관에서 조치
＊ (경매) 관할 지방법원 (공매) 관할 세무서장(국세), 지방자치단체(지방세)

2. 경·공매 대행 지원 서비스
경·공매 절차 지원을 희망하는 전세사기피해자에게 법률상담·경매대행 등 원스톱 서비스 제공
– 피해자가 HUG에 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경공매 절차를 대행하고,
그 수수료도 70% 지원

3. 경·공매 우선매수권 부여
피해 임차인이 거주중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선매수할 수 있는 권한 부여

4. 기존 임차주택을 공공임대로 제공
전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공주택사업자가
낙찰받은 후 공공임대로 공급

5. 조세채권 안분
임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의
세금 체납액만 분리 환수, 피해자의 원활한 경·공매 지원

2. 신용 회복 지원

• 전세사기 피해자의 신용 불이익 방지를 위해 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예 지원
• 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을
  유예할 수 있는 근거규정 마련
• 이를 통해 전세사기 피해자는 신규 구입·전세자금 대출 가능(기존에는 연체정보 등록으로 신규
  대출 불가)

3. 금융 지원

1. 최우선변제금 무이자 전세대출
선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을
대상으로 경·공매 완료 시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년 간 무이자로 대출(이 경우
소득·자산 요건도 미고려)
2. 구입·전세자금 지원
전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우주택구입자금 대출

아울러, 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도
저리의 전세대출 지원(금리 : 1.2~2.1%, 대출한도 : 2.4억원)

4. 긴급 복지 지원

전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게 긴급 생계비· 의료비 등을
지원
< 긴급복지지원(4인 가구 기준, ’23년)>

생계지원 의료지원 주

5. 특별법 적용기간

(시행) 법 공포 후 즉시 시행(일부 규정은 1개월내 시행)
(적용기간) 시행 후 2년 간 유효(통상의 임대차계약 기간을 고려)

< 전세피해확인서를 통한 지원대책(기존) >

1. 무료 법률지원
변호사, 법무사, 공인중개사 무료 방문·전화 상담(HUG홈페이지 – 고객지원센터 –
전세피해지원센터 – 예약신청)

2. LH · 지방도시공사 긴급주거지원

3. 기금저리대출(버팀목전세대출)

※ 전세피해자 중 (1) 계약기간 종료 후 1개월 이상 지난 자, (2) 임차물건이 경·공매 낙찰된 자인 경우 확인서
신청·발급 절차 생략 가능 ? 관련 증빙서류 구비하여 우리·신한·국민·하나·농협은행에 바로 대출 신청 가능

3. 대환대출(버팀목전세대출)

※ 대상자는 확인서 신청·발급 절차 생략 가능 ? 관련 증빙서류 구비하여 우리은행에 바로 대출 신청 가능
(신한·국민·하나·농협: 5월부터)

4. 무이자대출

5. 심리상담 지원

지자체별 접수창구 및 담당자 연락처

※ 접수창구 및 담당자 변경시 별도 안내 예정